Рынок жилья в России: продажи снижаются и строители сталкиваются с трудностями

Продажи квартир в России остаются слабее прошлогодних: распроданность строящегося жилья к степени его готовности в августе снизилась до 68%, что является минимальным значением с 2020 года.

В домах, которые должны быть сданы в этом году, к концу августа распродано 56% площади, далее 38%, а к 2028 году — 21%.

Это результат охлаждения спроса: формально продажи новостроек за восемь месяцев выросли на 2% до 14,6 млн кв. м, а в денежном выражении — на 6% (около 3 трлн руб.). Однако это связано с двумя всплесками спроса в январе и июне на фоне ожидания ужесточения условий по семейной ипотеке под 6%. В остальные месяцы продажи на первичном рынке оказались ниже годом ранее, примерно на 10%.

Глава финансовой группы «Самолет» Нина Голубничая отметила заметное снижение спроса на рынке первичной недвижимости на фоне сокращения семейной ипотеки и недоступности рыночных условий. Снижение ставок по ипотеке стабилизировалось на уровне около 18%, а ЦБ впервые с апреля прошлого года оставил ключевую ставку неизменной. Выдачи семейной ипотеки оживлялись в январе и июне, но рыночные кредиты почти не растут из‑за высоких ставок.

Основной спад пришелся на крупнейшие рынки: 97% продаж обеспечили регионы, где строится более 1 млн кв. м жилья. Из десяти крупнейших по объему регионов продажи выросли только в Ленинградской области на 32% и в Московской области на 1%, тогда как в Москве, Краснодарском крае и Тюменской области они упали на 40% и более.

По мере снижения спроса растет срок реализации непроданного жилья: в августе он увеличился с 3,1 до 3,2 года.

Застройщики сдерживают вывод новых проектов на рынок, что поддерживает рыночный баланс. Институт Гайдара отмечал, что рынок остаётся неравномерным. Несмотря на снижение распроданности, строительный цикл не прерывается; ради сохранения валовой рентабельности цены реализации остаются важнее продаж. В условиях сокращения предложения цены на новостройки продолжают расти: по данным Дом.РФ за восемь месяцев они прибавили около 4,9%.

Итогом такого баланса становится рекордный объём не проданного или не выставленного на продажу жилья. Однако запас прочности, накопленный застройщиками за годы, истощается; без быстрого снижения ключевой ставки ЦБ они рискуют столкнуться с финансовыми проблемами.